DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR?

DOP'un Tanımı ve Hukuki DayanağıDüzenleme Ortaklık Payı (DOP), 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik” uyarınca uygulanan bir şehir planlama yöntemidir.

DOP, şehirlerin imar planları doğrultusunda sağlıklı ve planlı gelişimi adına, kamuya hizmet edecek alanların oluşturulmasını sağlar.

Yönetmeliğin 4. maddesine göre, düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların toplam yüzölçümünün %45’ine kadar olan kısmı bu kapsamda kamu yararına ayrılabilir.

DOP’un Amacı Nedir?DOP uygulaması, kentsel yaşamın daha yaşanabilir, dengeli ve sürdürülebilir olması adına üç temel amaca hizmet eder:

1. Kentsel altyapıyı oluşturmak: Yol, kaldırım, park gibi fiziksel altyapıların alan ihtiyacını karşılar.

2. Toplumsal ihtiyaçlara çözüm sunmak: Eğitim, sağlık, ibadet ve spor alanlarının yer bulmasını sağlar.

3. Kamu yararını gözetmek: Düzenleme sonrası artan arazi değerlerinden kamu adına fayda sağlanır.

   
   

DOP Kapsamında Hangi Alanlar Ayrılır?DOP kapsamında kamuya hizmet edecek şekilde ayrılabilecek alanlar, Danıştay kararları doğrultusunda aşağıdaki gibidir:

• Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi ve yeşil alanlar

• İbadethaneler, karakollar, okullar ve sağlık tesisleri

• Pazar yerleri, semt spor alanları, toplu taşıma durakları

• Teknik altyapı, belediye hizmet alanları ve rekreasyon alanları

  
  

Bu alanlar yalnızca kamu hizmetine tahsis edilir. Ticari veya özel mülkiyete konu olamaz.

DOP Oranı Nasıl Hesaplanır?DOP oranı, düzenlemeye giren taşınmazların toplam yüzölçümüne göre belirlenir.

Kamu hizmetine ayrılan alanın bu yüzölçüme oranı virgülden sonra yedi basamak hassasiyetle hesaplanır. Bu oran hiçbir şekilde %45’i aşamaz.

DOP Kesintisi ve Mülk Sahiplerinin HaklarıDOP, malik rızası aranmaksızın uygulanabilir. Ancak bu durum, mülk sahiplerinin haklarını ortadan kaldırmaz:

• Dava açma hakkı: %45 oranının aşıldığı iddiasıyla idare mahkemesinde dava açılabilir.

• İtiraz hakkı: Parselasyon planlarının askıda kaldığı 30 günlük sürede idareye itiraz edilebilir.

• Bilgi talep hakkı: Kesinti oranı ve hangi alanların kamuya ayrıldığı konusunda detaylı bilgi istenebilir.

  
  

DOP Kapsamında Ayrılamayacak AlanlarDOP sadece kamu hizmeti amacı taşıyan alanlar için geçerlidir.

Ticari amaçla veya özel kişiler lehine ayrılan alanlar bu kapsamın dışındadır.

Uygulamada, bazen DOP kapsamında ayrılmış alanların ticari işletmelere kiralandığı görülmektedir.

Bu tür işlemler, hukuki gerekçesini kaybettiğinden dolayı geçersiz sayılır.

DOP Uygulama AşamalarıDOP süreci aşağıdaki adımlar doğrultusunda gerçekleşir:

• Düzenleme alanının belirlenmesi

• Parselasyon planlarının hazırlanması

• %45’e kadar DOP oranının uygulanması

• Kamu alanlarının tahsisi (yol, park, okul vb.)

• Planların onaylanması ve askıya çıkarılması

• Yeni tapuların tescil edilmesi

DOP ve Kamulaştırma Arasındaki FarkKamulaştırmada taşınmaz sahibi bedel alırken, DOP kesintisinde herhangi bir ödeme yapılmaz.

Eğer %45’lik DOP sınırı kamu ihtiyaçlarını karşılamaya yetmiyorsa, geri kalan alanlar kamulaştırma yoluyla kamuya kazandırılır.

Bu işlem 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na uygun şekilde tazminat ödenerek yapılır.

Bedelsiz Terk ile DOP Arasındaki FarkBedelsiz terk; malik, yapı ruhsatı almak için taşınmazın bir kısmını kamuya bırakmak zorunda kaldığında gündeme gelir.

DOP ise malikin isteği aranmaksızın uygulanır.

Her iki uygulama bir arada yapılmışsa, toplam oran %45’i geçmemelidir.

Aksi takdirde, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı zarar görür.

İtiraz ve Dava Süreciİmar Kanunu’nun 19. maddesi gereği, parselasyon planları bir ay süreyle askıya çıkarılır. Bu süreçte ilgililer planlara itiraz edebilir.

Tebliğ yapılmışsa 60 gün içinde, tebliğ yapılmamışsa öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

SonuçDOP, şehir planlamasında hem kamu yararını hem de mülkiyet hakkını dengeleyen önemli bir araçtır.

Ancak bu hakkın ihlali hâlinde maliklerin süreci yakından takip etmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurması gerekir.

Paylaşımlar, genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur; uygulama ve tercihler kişisel ihtiyaçlara göre farklılık gösterebilir, bu nedenle uzman görüşü alınması tavsiye edilir.